Wer ein Gebäude samt bereits installierter Photovoltaikanlage erwirbt, steht vor der Frage, ob auch auf den Kaufpreisanteil für die Photovoltaikanlage Grunderwerbsteuer anfällt. Zu dieser Frage hat das Finanzministerium Sachsen-Anhalt kürzlich Stellung genommen (Erlass vom 16.7.2025, 43 - S 4521 - 45). Der Erlass ist mit den obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder abgestimmt, so dass er bundesweit Bedeutung hat. Vorweg sei darauf hingewiesen, dass auch der Fall behandelt wird, dass ein noch zu errichtendes Gebäude samt Grundstück erworben wird ("einheitlicher Erwerbsgegenstand").
Thermische Solaranlagen/Solarkraftwerke: Solaranlagen dienen der Wärmegewinnung durch Sonnenlicht. Diese Technik wird überwiegend zur Erwärmung von Wasser für den sanitären Bereich oder zur Raumheizung eingesetzt, das heißt die Anlagen ergänzen regelmäßig die bereits vorhandene Wärmeversorgung durch Erschließung einer zusätzlichen Energiequelle. Da Heizungsanlagen regelmäßig Gebäudebestandteil sind, ist der auf eine Thermische Solaranlage/Solarkraftwerk entfallende Teil des Kaufpreises in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen und unterliegt der Grunderwerbsteuer.
Photovoltaikanlagen:Photovoltaikanlagen dienen der Stromerzeugung durch Sonnenenergie. Es ist zu unterscheiden, ob die erzeugte Energie - auch - in öffentliche Energienetze eingespeist wird oder ob sie ausschließlich dem Eigenbedarf dienen. Zudem ist eine Besonderheit bei so genannten Dachziegel-Photovoltaikanlagen zu beachten. Es gilt:
Dienen die Anlagen ausschließlich der Energieversorgung des betroffenen Grundstücks (Eigenbedarf), gehören sie als Bestandteile oder Zubehör zum Grundvermögen (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GrEStG) und das hierfür gezahlte Entgelt ist in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen.
Dienen die Anlagen ausschließlich der Energieerzeugung und Einspeisung in öffentliche Energienetze (Lieferung an Energieversorger), unterhält der Grundstückseigentümer damit einen Gewerbebetrieb. Derartige Photovoltaikanlagen sind Betriebsvorrichtungen (§ 68 BewG), sofern es sich um auf eine Trägerkonstruktion montierte Photovoltaik-Module handelt. Das hierfür gezahlte Entgelt ist nicht in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen.
Dienen Photovoltaikanlagen sowohl dem Eigenbedarf als auch der Einspeisung in öffentliche Netze (Lieferung an Energieversorger), unterhält der Grundstückseigentümer dadurch einen Gewerbebetrieb. Die entsprechenden Photovoltaikanlagen sind Betriebsvorrichtungen und das auf sie entfallende Entgelt gehört nicht zur Gegenleistung.
Werden Photovoltaikanlagen, die der Eigenversorgung oder dem Gewerbebetrieb dienen, als Ersatz für eine ansonsten erforderliche Dacheindeckung oder als Fassadenteil anstelle von Fassadenelementen oder Glasscheiben, eingebaut bzw. befestigt, sind sie in entsprechender Auslegung des § 68 BewG als Gebäudebestandteil in das Grundvermögen einzubeziehen. Das hierfür gezahlte Entgelt ist in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen und unterliegt der Grunderwerbsteuer.
Einheitlicher Erwerbsgegenstand:
Grunderwerbsteuer wird auf den gesamten Betrag, also auf den Kaufpreis des Grund und Bodens sowie der Baukosten, fällig, wenn der Grund und Boden von einem Bauträger erworben wird und dieser auch das Haus darauf errichtet. Man spricht hier von einem einheitlichen Vertragswerk oder einem einheitlichen Erwerbsgegenstand. Für die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks reicht bereits ein mittelbarer Zusammenhang zwischen Grundstückskauf- und Bauvertrag. Selbst bei einer recht losen Verknüpfung kann Grunderwerbsteuer sowohl auf den Kaufpreis für das unbebaute Grundstück als auch auf den Baupreis für das Haus entstehen. Das Finanzministerium Sachsen-Anhalt weist darauf hin, dass seine obigen Ausführungen entsprechend für den auf eine Solar- bzw. Photovoltaikanlage entfallenden Teil der Herstellungskosten beim einheitlichen Erwerbsgegenstand gelten. Das heißt: Wird der Grund und Boden samt - noch zu errichtendem - Gebäude von einem Bauträger erworben oder besteht auch nur ein mittelbarer Zusammenhang zwischen Grundstückskauf- und Bauvertrag, so unterliegt eine mit zu errichtende Photovoltaikanlage der vollen Grunderwerbsteuer, wenn sie ausschließlich dem Eigenbedarf dient.
Thermische Solaranlagen/Solarkraftwerke: Solaranlagen dienen der Wärmegewinnung durch Sonnenlicht. Diese Technik wird überwiegend zur Erwärmung von Wasser für den sanitären Bereich oder zur Raumheizung eingesetzt, das heißt die Anlagen ergänzen regelmäßig die bereits vorhandene Wärmeversorgung durch Erschließung einer zusätzlichen Energiequelle. Da Heizungsanlagen regelmäßig Gebäudebestandteil sind, ist der auf eine Thermische Solaranlage/Solarkraftwerk entfallende Teil des Kaufpreises in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen und unterliegt der Grunderwerbsteuer.
Photovoltaikanlagen:Photovoltaikanlagen dienen der Stromerzeugung durch Sonnenenergie. Es ist zu unterscheiden, ob die erzeugte Energie - auch - in öffentliche Energienetze eingespeist wird oder ob sie ausschließlich dem Eigenbedarf dienen. Zudem ist eine Besonderheit bei so genannten Dachziegel-Photovoltaikanlagen zu beachten. Es gilt:
Dienen die Anlagen ausschließlich der Energieversorgung des betroffenen Grundstücks (Eigenbedarf), gehören sie als Bestandteile oder Zubehör zum Grundvermögen (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GrEStG) und das hierfür gezahlte Entgelt ist in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen.
Dienen die Anlagen ausschließlich der Energieerzeugung und Einspeisung in öffentliche Energienetze (Lieferung an Energieversorger), unterhält der Grundstückseigentümer damit einen Gewerbebetrieb. Derartige Photovoltaikanlagen sind Betriebsvorrichtungen (§ 68 BewG), sofern es sich um auf eine Trägerkonstruktion montierte Photovoltaik-Module handelt. Das hierfür gezahlte Entgelt ist nicht in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen.
Dienen Photovoltaikanlagen sowohl dem Eigenbedarf als auch der Einspeisung in öffentliche Netze (Lieferung an Energieversorger), unterhält der Grundstückseigentümer dadurch einen Gewerbebetrieb. Die entsprechenden Photovoltaikanlagen sind Betriebsvorrichtungen und das auf sie entfallende Entgelt gehört nicht zur Gegenleistung.
Werden Photovoltaikanlagen, die der Eigenversorgung oder dem Gewerbebetrieb dienen, als Ersatz für eine ansonsten erforderliche Dacheindeckung oder als Fassadenteil anstelle von Fassadenelementen oder Glasscheiben, eingebaut bzw. befestigt, sind sie in entsprechender Auslegung des § 68 BewG als Gebäudebestandteil in das Grundvermögen einzubeziehen. Das hierfür gezahlte Entgelt ist in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen und unterliegt der Grunderwerbsteuer.
Einheitlicher Erwerbsgegenstand:
Grunderwerbsteuer wird auf den gesamten Betrag, also auf den Kaufpreis des Grund und Bodens sowie der Baukosten, fällig, wenn der Grund und Boden von einem Bauträger erworben wird und dieser auch das Haus darauf errichtet. Man spricht hier von einem einheitlichen Vertragswerk oder einem einheitlichen Erwerbsgegenstand. Für die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks reicht bereits ein mittelbarer Zusammenhang zwischen Grundstückskauf- und Bauvertrag. Selbst bei einer recht losen Verknüpfung kann Grunderwerbsteuer sowohl auf den Kaufpreis für das unbebaute Grundstück als auch auf den Baupreis für das Haus entstehen. Das Finanzministerium Sachsen-Anhalt weist darauf hin, dass seine obigen Ausführungen entsprechend für den auf eine Solar- bzw. Photovoltaikanlage entfallenden Teil der Herstellungskosten beim einheitlichen Erwerbsgegenstand gelten. Das heißt: Wird der Grund und Boden samt - noch zu errichtendem - Gebäude von einem Bauträger erworben oder besteht auch nur ein mittelbarer Zusammenhang zwischen Grundstückskauf- und Bauvertrag, so unterliegt eine mit zu errichtende Photovoltaikanlage der vollen Grunderwerbsteuer, wenn sie ausschließlich dem Eigenbedarf dient.
