Aktuelles

Wird eine Immobilie verschenkt oder vererbt, muss für steuerliche Zwecke ein Grundstückswert ermittelt werden. Dieser Wert ist insbesondere für die Erbschaft- und Schenkungsteuer von Bedeutung. Die Finanzverwaltung greift dabei regelmäßig auf typisierte Bewertungsverfahren und Bodenrichtwerte zurück. Diese Werte müssen jedoch nicht immer dem tatsächlichen Verkehrswert entsprechen. Steuerpflichtige haben die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Dies kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn besondere Umstände vorliegen, die den Wert der Immobilie mindern. Dazu zählen etwa eine geringere bauliche Ausnutzbarkeit, Besonderheiten des Grundstückszuschnitts, Belastungen durch Nießbrauchsrechte oder die Übertragung nur eines Miteigentumsanteils.
Ein aktueller Fall zeigt, dass ein solcher Nachweis gelingen kann, wenn ein Sachverständigengutachten methodisch sauber erstellt und nachvollziehbar begründet ist. Entscheidend ist dabei nicht nur das Ergebnis des Gutachtens, sondern auch, ob der richtige Bewertungsstichtag zugrunde gelegt wurde und warum das gewählte Bewertungsverfahren im konkreten Einzelfall geeignet ist.
In der Praxis kommt es häufig zu Streitigkeiten, wenn die Finanzverwaltung Bodenrichtwerte oder typisierte Ansätze verwendet, die die tatsächlichen Gegebenheiten des Grundstücks nicht ausreichend berücksichtigen. Bereits Abweichungen bei der tatsächlichen Geschossflächenzahl oder bei der wirtschaftlichen Nutzbarkeit können den Wert erheblich beeinflussen.Für Immobilienbesitzer, Erben und Beschenkte kann es sich daher lohnen, die steuerliche Bewertung kritisch prüfen zu lassen. Dies gilt besonders bei größeren Immobilienwerten, bei Miteigentumsanteilen, Nießbrauchsgestaltungen oder Grundstücken mit eingeschränkter Nutzbarkeit. Ein fehlerhaft oder zu spät erstelltes Gutachten kann hingegen wirkungslos bleiben.

Praxistipp:
Bei Schenkungen oder Erbfällen sollte der vom Finanzamt angesetzte Immobilienwert sorgfältig geprüft werden. Weicht er vom tatsächlichen Wert ab, kann ein qualifiziertes Gutachten helfen, eine niedrigere Bewertung nachzuweisen.

Wer Angehörige pflegt, kann unter bestimmten Voraussetzungen einen Pflegepauschbetrag steuerlich geltend machen. Dieser Pauschbetrag soll pflegende Personen entlasten, wenn sie eine nahestehende Person unentgeltlich pflegen. In der Praxis kommt es jedoch vor, dass der Pflegepauschbetrag in der Einkommensteuererklärung versehentlich nicht angegeben wird.
Fraglich ist dann, ob bereits bestandskräftige Steuerbescheide später noch geändert werden können. Ein aktueller Fall vor dem Finanzgericht Düsseldorf zeigt, dass dies möglich sein kann. Dort hatten Steuerpflichtige Pflegepauschbeträge für frühere Jahre zunächst nicht geltend gemacht. Erst später reichten sie die entsprechenden Bescheinigungen zum Pflegegrad ein und beantragten die Änderung der Einkommensteuerbescheide. Das Finanzamt lehnte die Änderung ab, weil die Einspruchsfrist bereits abgelaufen war.
Das Finanzgericht sah dies jedoch anders. Nach seiner Auffassung kann ein Bescheid über den Pflegegrad als sogenannter Grundlagenbescheid wirken. Das bedeutet: Der Pflegegrad kann Grundlage für die Änderung eines Einkommensteuerbescheids sein, auch wenn dieser eigentlich bereits bestandskräftig ist.
Wichtig ist allerdings, dass gegen das Urteil Revision eingelegt wurde. Die Rechtsfrage ist damit noch nicht abschließend geklärt. Dennoch zeigt der Fall, dass sich eine Prüfung lohnen kann, wenn Pflegepauschbeträge in früheren Steuererklärungen nicht berücksichtigt wurden.

Praxistipp:
Wer in früheren Jahren Angehörige gepflegt, den Pflegepauschbetrag aber nicht geltend gemacht hat, sollte eine mögliche Änderung der Steuerbescheide prüfen lassen. Besonders wichtig sind die Bescheide über den Pflegegrad und eine nachvollziehbare Dokumentation der Pflegesituation. Auch bereits bestandskräftige Steuerbescheide können in bestimmten Fällen noch änderbar sein. Da gegen das Urteil Revision eingelegt wurde, sollte jeder vergleichbare Fall individuell geprüft werden.

Erbbaurechte spielen in der Immobilienpraxis eine wichtige Rolle. Sie ermöglichen es, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten oder zu nutzen, ohne selbst Eigentümer des Grundstücks zu sein. Wird ein solches Erbbaurecht vermietet, können daraus laufende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entstehen.
Kommt es vorzeitig zur Rückübertragung des Erbbaurechts an den Grundstückseigentümer, stellt sich die Frage, wie eine dafür gezahlte Entschädigung steuerlich zu behandeln ist. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs zeigt, dass eine solche Zahlung steuerpflichtig sein kann, wenn sie wirtschaftlich den Ausfall künftiger Mieteinnahmen ersetzt.
Im entschiedenen Fall hatte eine vermögensverwaltende Gesellschaft ein Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück. Durch dieses Recht konnte sie das Gebäude vermieten und daraus erhebliche Einnahmen erzielen. Für die vorzeitige Rückübertragung des Erbbaurechts erhielt sie eine hohe Entschädigung. Die Gesellschaft sah darin einen Ausgleich für den Verlust des Erbbaurechts als Vermögensposition. Das Finanzamt behandelte die Zahlung hingegen als steuerpflichtige Entschädigung für entgehende Vermietungseinnahmen.
Der Bundesfinanzhof bestätigte die Auffassung des Finanzamts. Entscheidend war, dass die Entschädigung wirtschaftlich an die wegfallenden Mieteinnahmen anknüpfte. Sie orientierte sich insbesondere an der Miethöhe abzüglich ersparter Erbbauzinsen. Damit wurde nicht lediglich ein Vermögensverlust ausgeglichen, sondern der Wegfall künftiger Einnahmen ersetzt.
Für Immobilienbesitzer und Erbbauberechtigte ist die Entscheidung bedeutsam. Bei der Beendigung oder Rückübertragung von Erbbaurechten sollte die steuerliche Behandlung einer Entschädigung nicht allein nach der vertraglichen Bezeichnung beurteilt werden. Maßgeblich ist, welchen wirtschaftlichen Zweck die Zahlung tatsächlich erfüllt.

Praxistipp:
Bei der vorzeitigen Beendigung eines Erbbaurechts sollte die Entschädigung steuerlich geprüft werden. Ersetzt sie künftig entfallende Mieten oder Einnahmen, kann sie steuerpflichtig sein.

Abfindungen sollen häufig den Verlust des Arbeitsplatzes finanziell abfedern. Steuerlich können solche Zahlungen jedoch zu einer erheblichen Belastung führen, weil sie meist in einem Betrag ausgezahlt werden und dadurch das zu versteuernde Einkommen eines Jahres stark erhöhen.
Um diesen Progressionseffekt abzumildern, kommt grundsätzlich die sogenannte Fünftelungsregelung in Betracht: Bis einschließlich 2024 konnte diese ermäßigte Besteuerung bereits im Rahmen des Lohnsteuerabzugs durch den Arbeitgeber berücksichtigt werden. Seit 2025 ist dies nicht mehr möglich. Arbeitgeber müssen Abfindungen im Lohnsteuerabzug zunächst wie regulären Arbeitslohn behandeln und die Lohnsteuer ohne Anwendung der Fünftelungsregelung einbehalten.
Für Arbeitnehmer bedeutet dies, dass bei Auszahlung der Abfindung zunächst weniger Netto verbleibt. Der steuerliche Vorteil geht jedoch nicht verloren. Die ermäßigte Besteuerung kann weiterhin im Rahmen der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden. Das Finanzamt prüft dann, ob die Voraussetzungen der Fünftelungsregelung erfüllt sind, und erstattet gegebenenfalls zu viel einbehaltene Lohnsteuer über den Einkommensteuerbescheid.
In der Praxis ist dies vor allem bei Aufhebungsverträgen, Kündigungsschutzverfahren und Vergleichszahlungen wichtig. Arbeitnehmer sollten frühzeitig wissen, dass die endgültige steuerliche Entlastung nicht sofort bei Auszahlung eintritt, sondern erst nach Abgabe und Bearbeitung der Steuererklärung.
Arbeitgeber wiederum werden durch die Neuregelung entlastet, da die Prüfung und Berechnung der Fünftelungsregelung nicht mehr in der Lohnabrechnung erfolgen muss. Trotzdem bleibt eine sorgfältige Gestaltung entscheidend. Nicht jede Zahlung im Zusammenhang mit einer Beendigung des Arbeitsverhältnisses erfüllt automatisch die Voraussetzungen für die ermäßigte Besteuerung. Entscheidend ist insbesondere, ob es sich tatsächlich um eine begünstigte Entschädigung handelt und ob die Einkünfte zusammengeballt zufließen. Die vertragliche Formulierung sollte daher frühzeitig steuerlich auf Korrektheit geprüft werden.

Viele Unternehmen trennen Immobilienvermögen und operative Tätigkeit bewusst voneinander. Häufig wird eine Immobilie von einer Besitzgesellschaft oder einer Privatperson gehalten und an eine operative GmbH vermietet. Zivilrechtlich erscheint diese Struktur oft klar getrennt. Steuerlich kann sie jedoch zur sogenannten Betriebsaufspaltung führen.
Eine Betriebsaufspaltung liegt vor, wenn zwischen Besitz- und Betriebsgesellschaft sowohl eine sachliche als auch eine personelle Verflechtung besteht. Eine sachliche Verflechtung ist regelmäßig gegeben, wenn die überlassene Immobilie eine wesentliche Betriebsgrundlage der operativen Gesellschaft darstellt. Eine personelle Verflechtung liegt vor, wenn dieselben Personen beide Unternehmen beherrschen.
Die Folge: Die eigentlich vermögensverwaltende Vermietung wird steuerlich als gewerbliche Tätigkeit behandelt. Dadurch kann Gewerbesteuer entstehen. Besonders bedeutsam ist dies für Grundstücksunternehmen, die von der erweiterten Gewerbesteuerkürzung profitieren könnten. Diese Vergünstigung setzt voraus, dass nahezu ausschließlich eigener Grundbesitz verwaltet und genutzt wird. Der Bundesfinanzhof hat nun klargestellt, dass eine Betriebsaufspaltung dieser erweiterten Kürzung entgegenstehen kann. Denn die Besitzgesellschaft nimmt durch die Verbindung zur Betriebsgesellschaft nicht mehr nur passiv an der Grundstücksverwaltung teil, sondern ist in eine gewerbliche Gesamtstruktur eingebunden.
Für Unternehmer und Geschäftsführer kann dies erhebliche Folgen haben. Wird die erweiterte Kürzung zu Unrecht genutzt, drohen im Rahmen einer Betriebsprüfung Gewerbesteuernachzahlungen und Zinsen. Besonders betroffen sind Strukturen mit GmbH, Besitzgesellschaft, Familienbeteiligungen oder vermieteten Betriebsimmobilien.

Praxistipp:
Unternehmer sollten bestehende Besitz- und Betriebsgesellschaften steuerlich prüfen lassen. Entscheidend sind Beteiligungsverhältnisse, Stimmrechte, Geschäftsführungsbefugnisse und die Bedeutung der Immobilie für den Betrieb. Bei Umstrukturierungen, Immobilienübertragungen oder neuen Mietverträgen sollte die Prüfung unbedingt vorab erfolgen.

Tantiemen sind für viele Gesellschafter-Geschäftsführer ein wichtiger Bestandteil der Vergütung. Steuerlich können sie jedoch auch dann relevant werden, wenn sie noch gar nicht tatsächlich ausgezahlt wurden. Besonders aufmerksam sollten beherrschende Gesellschafter-Geschäftsführer sein, da für sie beim Zufluss von Vergütungen strengere Maßstäbe gelten können. Grundsätzlich werden Einnahmen erst dann besteuert, wenn sie dem Steuerpflichtigen zufließen. Bei einem beherrschenden Gesellschafter-Geschäftsführer kann ein Zufluss jedoch bereits angenommen werden, wenn die Forderung fällig ist und die Gesellschaft leistungsfähig ist. Entscheidend ist also nicht immer allein die tatsächliche Überweisung auf das private Konto.
In der Praxis betrifft dies vor allem Tantiemeansprüche, die zwar vereinbart und wirtschaftlich entstanden sind, aber zunächst nicht ausgezahlt werden. Wird die Tantieme beispielsweise im Jahresabschluss der GmbH als Verbindlichkeit erfasst, kann dies steuerliche Folgen beim Gesellschafter-Geschäftsführer auslösen. Das gilt insbesondere dann, wenn er aufgrund seiner beherrschenden Stellung selbst Einfluss darauf nehmen kann, ob und wann die Auszahlung erfolgt. Für GmbHs und ihre Geschäftsführer ist deshalb eine saubere vertragliche und buchhalterische Gestaltung besonders wichtig. Tantiemevereinbarungen sollten eindeutig regeln, wann der Anspruch entsteht, wann er fällig wird und unter welchen Voraussetzungen eine Auszahlung erfolgen soll. Unklare oder nicht gelebte Vereinbarungen können im Rahmen einer Prüfung zu unerwünschten steuerlichen Folgen führen.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Tantiemen aus Liquiditätsgründen nicht ausgezahlt, aber dennoch bilanziell berücksichtigt werden. In solchen Fällen sollte geprüft werden, ob steuerlich bereits ein Zufluss beim Gesellschafter-Geschäftsführer angenommen werden kann. Andernfalls drohen spätere Korrekturen bei Lohnsteuer, Einkommensteuer oder im Rahmen einer Betriebsprüfung.

Praxistipp:
Bestehende Tantiemevereinbarungen sollten regelmäßig und sorgfältig überprüft werden. Wichtig sind klare Regelungen zur Entstehung und Fälligkeit des Anspruchs sowie eine Abstimmung mit der tatsächlichen Auszahlungspraxis.

Auch bei der Berechnung von Klagefristen kommt es häufig auf Details an. Wird eine Einspruchsentscheidung vom Finanzamt per Post versendet, gilt sie bei einer Zustellung im Inland grundsätzlich am vierten Tag nach Aufgabe zur Post als bekannt gegeben. Ab diesem Zeitpunkt beginnt regelmäßig die einmonatige Klagefrist.
Ein aktueller Fall vor dem Bundesfinanzhof zeigt jedoch, dass diese gesetzliche Bekanntgabevermutung widerlegt werden kann. Eine GmbH hatte gegen eine Einspruchsentscheidung geklagt. Nach der üblichen Vier-Tage-Regel wäre die Klage zu spät eingegangen. Die Klägerin konnte jedoch den Briefumschlag vorlegen, auf dem ein späterer Poststempel angebracht war. Dadurch war nach Auffassung des Gerichts nicht mehr von der vermuteten Bekanntgabe auszugehen. Die Folge: Der tatsächliche Zugang musste später erfolgt sein, sodass auch die Klagefrist später begann. Die Klage war damit noch fristgerecht erhoben.

Praxistipp:
Wer gegen einen Bescheid oder eine Einspruchsentscheidung vorgehen möchte, sollte den Briefumschlag aufbewahren. Der Poststempel kann im Streitfall wichtig sein, um den tatsächlichen Zugang und damit den Beginn der Frist nachzuweisen.

Wer sich gegen einen Steuerbescheid oder Haftungsbescheid wehren möchte, muss nicht nur die Fristen beachten. Auch die richtige Form der Einreichung kann entscheidend sein. Ein aktueller Fall zeigt, dass ein Verstoß gegen Formvorgaben dazu führen kann, dass eine Klage als nicht wirksam erhoben gilt.
Seit dem 01.01.2023 müssen Steuerberater ihre Kommunikation mit den Finanzgerichten grundsätzlich elektronisch führen. Dafür steht ihnen das besondere elektronische Steuerberaterpostfach zur Verfügung. Klagen oder Schriftsätze auf Papier oder per Fax sind für professionelle Einreicher regelmäßig nicht mehr zulässig. In dem entschiedenen Fall hatte ein Steuerberater versucht, eine Klage in Papierform beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Er berief sich darauf, dass eine Klage nach der Finanzgerichtsordnung auch beim Finanzamt angebracht werden kann. Der Bundesfinanzhof sah dies jedoch anders: Auch bei Einreichung über das Finanzamt müssen Steuerberater die elektronische Übermittlungspflicht beachten. Der Formfehler hatte erhebliche Folgen. Da die Klage nicht wirksam innerhalb der Klagefrist erhoben wurde, konnte sich der Mandant nicht mehr gegen den betreffenden Bescheid wehren. Der Fall zeigt deutlich, dass Verfahrensregeln im Steuerrecht nicht nur Formalitäten sind, sondern über den Erfolg eines Rechtsbehelfs entscheiden können.
Für Steuerzahler bedeutet dies: Bei Einsprüchen, Klagen und anderen Rechtsbehelfen sollten Fristen und Formvorgaben besonders ernst genommen werden. Wer steuerliche Bescheide prüfen lassen möchte, sollte deshalb nicht bis kurz vor Ablauf der Frist warten. Je früher die Unterlagen vorliegen, desto sicherer können notwendige Schritte vorbereitet und fristgerecht umgesetzt werden.

Praxistipp:
Steuerbescheide sollten unmittelbar nach Erhalt geprüft werden. Bestehen Zweifel an der Richtigkeit, sollten Steuerzahler frühzeitig steuerlichen Rat einholen und die Einspruchs- oder Klagefrist im Blick behalten. Entscheidend sind nicht nur die Argumente, sondern auch die korrekte und fristgerechte Einreichung.

Wer mit Finanzanlagen oder spekulativen Geschäften Verluste erzielt, geht häufig davon aus, dass sich diese unmittelbar steuermindernd auswirken. Eine aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs zeigt jedoch, dass dies nicht in jedem Fall gilt. Insbesondere bei bestimmten Termingeschäften und Optionsgeschäften kann die steuerliche Berücksichtigung von Verlusten eingeschränkt sein.
Im entschiedenen Fall hatte eine Steuerpflichtige hohe Verluste aus sogenannten Stillhalter- und Optionsgeschäften erlitten. Obwohl die Belastungen erheblich waren, erkannte das Finanzamt die Verluste nicht unmittelbar steuermindernd an. Stattdessen konnten diese nur mit entsprechenden Gewinnen aus späteren Jahren verrechnet werden. Der BFH bestätigte nun, dass diese gesetzliche Einschränkung grundsätzlich zulässig ist.
Das Gericht stellte dabei klar, dass nicht jede Belastung automatisch zu einer sofortigen Entlastung führen muss. Gerade bei besonders spekulativen Geschäften darf der Gesetzgeber die Verlustverrechnung einschränken, um missbräuchliche oder rein spekulative Gestaltungen steuerlich zu begrenzen. Auch der Hinweis auf das steuerliche Existenzminimum änderte im konkreten Fall nichts an dieser Bewertung.
Für Anleger bedeutet dies, dass steuerliche Verluste nicht immer unmittelbar nutzbar sind. Vielmehr kann es erforderlich sein, entsprechende Verluste über mehrere Jahre hinweg vorzutragen und erst mit späteren Gewinnen zu verrechnen. Gerade bei komplexeren Finanzgeschäften kann dies Auswirkungen auf Liquidität und Steuerplanung haben. Die Entscheidung verdeutlicht zudem, wie wichtig eine realistische Einschätzung steuerlicher Risiken bei spekulativen Kapitalanlagen ist. Nicht jede Einbuße führt automatisch zu einer sofortigen steuerlichen Entlastung. Wer in risikoreiche Finanzprodukte investiert, sollte deshalb auch die Rahmenbedingungen frühzeitig berücksichtigen.

Praxistipp:
Bei spekulativen Finanzgeschäften sollten mögliche Einschränkungen der Verlustverrechnung frühzeitig in die Planung einbezogen werden. Gerade größere Verluste können sich steuerlich oft erst nach Jahren auswirken. Eine sorgfältige Dokumentation und laufende steuerliche Begleitung helfen dabei, spätere Überraschungen zu vermeiden.

Beim Kauf vermieteter Immobilien ist die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück steuerlich besonders wichtig. Denn nur der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden, während der Anteil für Grund und Boden steuerlich regelmäßig unberücksichtigt bleibt.
In der Praxis kommt es dabei häufig zu Diskussionen mit dem Finanzamt. Pauschale oder rein schematische Aufteilungen werden nicht immer anerkannt. Entscheidend sind vielmehr die tatsächlichen Wertverhältnisse der Immobilie, etwa Lage, Zustand, Baujahr oder auch Modernisierungen.
Auch vertraglich vereinbarte Aufteilungen sind für die Finanzverwaltung nicht zwingend bindend. Gerade in Regionen mit stark gestiegenen Bodenwerten empfiehlt sich daher eine nachvollziehbare und realitätsnahe Bewertung.
Gerade bei älteren Gebäuden oder umfangreichen Sanierungen kann die richtige Bewertung erhebliche Auswirkungen auf die spätere Abschreibung und damit auf die laufende Steuerbelastung haben. Eigentümer sollten daher bereits vor dem Kauf prüfen, ob die vorgesehene Kaufpreisaufteilung wirtschaftlich plausibel und ausreichend dokumentiert ist.