Grundstücksbewertung: Niedrigeren Wert richtig nachweisen

Wird eine Immobilie verschenkt oder vererbt, muss für steuerliche Zwecke ein Grundstückswert ermittelt werden. Dieser Wert ist insbesondere für die Erbschaft- und Schenkungsteuer von Bedeutung. Die Finanzverwaltung greift dabei regelmäßig auf typisierte Bewertungsverfahren und Bodenrichtwerte zurück. Diese Werte müssen jedoch nicht immer dem tatsächlichen Verkehrswert entsprechen. Steuerpflichtige haben die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Dies kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn besondere Umstände vorliegen, die den Wert der Immobilie mindern. Dazu zählen etwa eine geringere bauliche Ausnutzbarkeit, Besonderheiten des Grundstückszuschnitts, Belastungen durch Nießbrauchsrechte oder die Übertragung nur eines Miteigentumsanteils.

Ein aktueller Fall zeigt, dass ein solcher Nachweis gelingen kann, wenn ein Sachverständigengutachten methodisch sauber erstellt und nachvollziehbar begründet ist. Entscheidend ist dabei nicht nur das Ergebnis des Gutachtens, sondern auch, ob der richtige Bewertungsstichtag zugrunde gelegt wurde und warum das gewählte Bewertungsverfahren im konkreten Einzelfall geeignet ist.

In der Praxis kommt es häufig zu Streitigkeiten, wenn die Finanzverwaltung Bodenrichtwerte oder typisierte Ansätze verwendet, die die tatsächlichen Gegebenheiten des Grundstücks nicht ausreichend berücksichtigen. Bereits Abweichungen bei der tatsächlichen Geschossflächenzahl oder bei der wirtschaftlichen Nutzbarkeit können den Wert erheblich beeinflussen.Für Immobilienbesitzer, Erben und Beschenkte kann es sich daher lohnen, die steuerliche Bewertung kritisch prüfen zu lassen. Dies gilt besonders bei größeren Immobilienwerten, bei Miteigentumsanteilen, Nießbrauchsgestaltungen oder Grundstücken mit eingeschränkter Nutzbarkeit. Ein fehlerhaft oder zu spät erstelltes Gutachten kann hingegen wirkungslos bleiben.

Praxistipp:

Bei Schenkungen oder Erbfällen sollte der vom Finanzamt angesetzte Immobilienwert sorgfältig geprüft werden. Weicht er vom tatsächlichen Wert ab, kann ein qualifiziertes Gutachten helfen, eine niedrigere Bewertung nachzuweisen.