Grundsteuerwert: Kernsanierung kann Restnutzungsdauer verlängern

Bei der Grundsteuerbewertung spielt nicht nur die Wohnfläche eine Rolle. Auch das Baujahr beziehungsweise die Restnutzungsdauer eines Gebäudes kann den festzustellenden Grundsteuerwert beeinflussen. Besonders bei älteren Gebäuden, die umfassend saniert wurden, kann es dabei zu Streit mit dem Finanzamt kommen. Grundsätzlich wird bei der Bewertung auf das ursprüngliche Baujahr des Gebäudes abgestellt. Wurden nach der Bezugsfertigkeit jedoch Veränderungen vorgenommen, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer wesentlich verlängern, kann ausnahmsweise ein fiktiv jüngeres Baujahr zugrunde gelegt werden. Dies kommt insbesondere bei einer Kernsanierung in Betracht.

In einem aktuellen Fall ging es um ein älteres Mehrfamilienhaus, das nach dem Erwerb umfassend saniert worden war. Der Eigentümer wollte bei der Grundsteuerbewertung von einer deutlich kürzeren Restnutzungsdauer ausgehen. Das Finanzamt nahm dagegen aufgrund der durchgeführten Sanierung ein fiktiv jüngeres Baujahr und damit eine längere Restnutzungsdauer an.

Das Finanzgericht folgte der Auffassung des Finanzamts. Entscheidend war, dass die vorliegenden Unterlagen und früheren Angaben für eine umfassende Kernsanierung sprachen. Der Eigentümer konnte diese Annahme nicht ausreichend widerlegen. Allgemeine Hinweise auf einzelne noch alte Gebäudeteile reichten dafür nicht aus.

Für Immobilienbesitzer zeigt der Fall: Wer bei der Grundsteuerbewertung eine kürzere Restnutzungsdauer oder niedrigeren Wert geltend machen möchte, muss die Sanierungsmaßnahmen nachvollziehbar belegen können. Je umfangreicher frühere Sanierungen waren, desto eher kann das Finanzamt von einer verlängerten Restnutzungsdauer ausgehen.

Praxistipp:

Eigentümer sanierter Gebäude sollten wichtige Nachweise zu durchgeführten Maßnahmen sorgfältig aufbewahren, damit bei der Grundsteuerbewertung nachvollziehbar bleibt, ob und in welchem Umfang tatsächlich eine Kernsanierung vorliegt. Eine detaillierte und vollständige Dokumentation zahlt sich aus.