Keine Bescheidänderung bei gescheiterter Rückabwicklung eines Immobilienkaufs

Wer eine Immobilie vermietet, muss die daraus erzielten Einkünfte grundsätzlich in der Steuererklärung angeben. Das gilt auch dann, wenn über den Immobilienkauf noch gestritten wird oder eine spätere Rückabwicklung des Kaufvertrags erwartet wird. Ein aktueller Fall zeigt, dass sich versäumte Angaben später nicht ohne Weiteres nachholen lassen.

Im Streitfall hatten die Eigentümer im Jahr 2015 ein Mehrfamilienhaus erworben und anschließend vermietet. Wegen versteckter Mängel fochten sie den Kaufvertrag an. Ein Gericht erklärte den Vertrag für nichtig und verpflichtete die Verkäuferin zur Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Grundstücks.

Da die Verkäuferin jedoch vermögenslos war, kam es tatsächlich nicht zur Rückabwicklung. Die Eigentümer gingen dennoch längere Zeit davon aus, dass der Kauf rückgängig gemacht würde. Deshalb erklärten sie für die Jahre 2015 bis 2021 keine Einkünfte aus der Vermietung des Mehrfamilienhauses. Die laufenden steuerlichen Folgen der Vermietung blieben dadurch über mehrere Jahre unberücksichtigt.

Nachdem endgültig feststand, dass die Rückabwicklung scheitern würde, wollten sie die bereits erlassenen Einkommensteuerbescheide ändern lassen und nachträglich negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Das Finanzamt lehnte dies ab.

Auch das Finanzgericht gewährte die gewünschte Änderung nicht. Für einen Teil der Jahre war bereits Festsetzungsverjährung eingetreten. Darüber hinaus lag nach Auffassung des Gerichts kein rückwirkendes Ereignis vor. Solange die Eigentumsübertragung am Grundstück tatsächlich nicht rückgängig gemacht wurde, änderte die Anfechtung des Kaufvertrags steuerlich nichts an der bestehenden Vermietungssituation.

Für die noch nicht verjährten Jahre fehlte ebenfalls eine geeignete Änderungsvorschrift. Das Gericht warf den Eigentümern zudem grobes Verschulden vor, weil sie die Vermietungseinkünfte zumindest vorsorglich hätten erklären können. Auch telefonische Auskünfte oder Schreiben des Finanzamts begründeten keinen ausreichenden Vertrauensschutz.

Praxistipp:

Immobilieneigentümer sollten Einkünfte aus einer laufenden Vermietung auch dann vollständig erklären, wenn der Erwerb oder die weitere Eigentumssituation noch rechtlich umstritten ist. Unsicherheiten können in der Steuererklärung erläutert werden. Werden Einkünfte dagegen vollständig weggelassen, kann eine spätere Korrektur an Verjährungs- oder Änderungsvorschriften scheitern. Im Zweifel ist es daher besser, den Sachverhalt offenzulegen und steuerlich prüfen zu lassen